В статье рассмотрены актуальные тенденции развития рынка недвижимости малых городов России. Отмечается отставание созданных на настоящий момент ГИС-решений для продавцов и покупателей жилья от уровня запросов участников сделок с недвижимостью в провинции. Ключевым моментом информационного дисбаланса является недостаточная обеспеченность инструментами пространственного анализа граждан, выбирающих жилье в малых городах России. Существующие коммерческие и открытые геоинформационные решения для участников рынка недвижимости ориентированы преимущественно на массовые предложения в пределах крупных городских агломераций. Из-за этого они не учитывают специфику фрагментированных данных о недвижимости провинциальных регионов и не предоставляют возможностей для интегральной оценки жилья с учетом урбаноландшафтных факторов комфортности. Предложена концепция геоинформационной системы, обеспечивающей сбор, унификацию, статистическую обработку и геоинформационную визуализацию разнородных данных о недвижимости малых городов. Входными данными для нее являются базы объявлений с онлайн-агрегаторов, цифровые карты из некоммерческих источников и индивидуальные пользовательские маркеры. Роли последних в характеристике комфортности для жилья кварталов малых городов посвящена основная часть статьи. Показана важность разносторонней характеристики объектов недвижимости, не ограниченной одними ценовыми предложениями. При анализе конкретной локации необходимо оценивать факторы комфортности и степени урбанизированности кварталов, в которых предполагается покупка будущего жилья. Обсуждены перспективные подходы к поддержке принятия решений различными группами пользователей: от частных покупателей до исследователей-урбанистов.

Добрынин Дмитрий Владимирович
Старший преподаватель кафедры геоинформационных систем и технологий
Институт системного анализа и управления
Государственный университет «Дубна»
141980 Дубна, Московская обл., ул. Университетская, д. 19
e-mail: ddobrynin@yandex.ru
ORCID: 0000-0003-2432-6534
SPIN-код: 7089-6356
AuthorID: 92042

Лебедев Павел Сергеевич
Ассистент, программист
Институт системного анализа и управления
Государственный университет «Дубна»
141980 Дубна, Московская обл., ул. Университетская, д. 19
Инженер
ФГБУ «Всероссийский научно-исследовательский
геологический нефтяной институт»
117105 Москва, Варшавское ш., д. 8
e-mail: lebedev_p_s@mail.ru
ORCID: 0009-0008-7935-3218
SPIN-код: 4821-1689

1. Купить квартиру в г. Дубна: продажа квартир недорого [Электронный ресурс] // 2ГИС. – Режим доступа: https://2gis.ru/dubna/realty/sale (дата обращения 10.05.2026).
2. Продажа квартир на карте: купить квартиру [Электронный ресурс] // Яндекс.Недвижимость. – Режим доступа: https://realty.yandex.ru/dubna/kupit/kvartira/karta (дата обращения 10.05.2025).
3. Недвижимость в Дубне: квартиры, дома, коммерческая недвижимость, земля [Электронный ресурс] // Авито. – Режим доступа: https://www.avito.ru/moskovskaya_oblast_dubna/nedvizhimost (дата обращения 10.05.2026).
4. Поиск на карте Циан в Московской области: продажа и аренда квартир, новостройки, дома и участки [Электронный ресурс] // Циан. – Режим доступа: https://www.cian.ru/map/ (дата обращения 10.05.2026).
5. Тепловая карта цен Москвы [Электронный ресурс] // Квартиры-домики.рф. – Режим доступа: https://kvartiri-domiki.ru/karta-cen (дата обращения 10.05.2026).
6. Плюснин Ю.М. Малые города России. Социально-экономическое поведение домохозяйств, ценностные установки и психологическое состояние населения в 1999 г. – М. : Московский общественный научный фонд, 2000. – 147 с.
7. Гунько М.С., Еременко Ю.А., Батунова Е.Ю. Стратегии планирования в условиях городского сжатия в России: исследование малых и средних городов // Мир России. Социология. Этнология. – 2020. – Т. 29. – № 3. – С. 121–141. DOI: 10.17323/1811-038X-2020-29-3-121-141.
8. Махрова А.Г., Нефедова Т.Г. Сможет ли пандемия COVID-19 стимулировать субурбанизацию в Центральной России? // Вестник Московского университета. Серия 5: География. – 2021. – № 4. – С. 104–115.
9. Нефедова Т.Г., Покровский Н.Е., Трейвиш А.И. Урбанизация, дезурбанизация и сельско-городские сообщества в условиях роста горизонтальной мобильности // Социологические исследования. – 2015. – № 12 (380). – С. 60–69.
10. Звягинцев В.И., Неуважаева М.А. Переселенцы из города в сельскую местность: феномен «обратной миграции» в современной России // Мир России. Социология. Этнология. – 2015. – Т. 24. – № 1. – С. 101–135.
11. Кацко С.Ю. ГИС для непрофессиональных пользователей как один из современных инструментов работы с геоинформацией // Гео-Сибирь. – 2011. – Т. 1. – № 1. – С. 234–238.
12. Женибекова А.Б. Формализованное описание картографических процессов в среде геоинформационных систем для автоматизированного процесса создания карт неподготовленными пользователями // Вестник СГУГиТ. – 2016. – № 4 (36). – С. 136–144.
13. Лисицкий Д.В. Инструментальная справочно-аналитическая ГИС – новый геоинформационный инструмент для широкого круга пользователей // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2012. – № S. – С. 213–219.
14. Утробина Е.С., Кокорина И.П. Принципы разработки пользовательского интерфейса для мобильных картографических приложений // Интерэкспо Гео-Сибирь. – 2019. – Т. 1. – № 2. – С. 120–128. DOI: 10.33764/2618-981X-2019-1-2-120-128.
15. Григулевич Н.И. Экологические вызовы в малых русских городах в начале XXI в. // Экология древних и традиционных обществ : материалы VI Международной научной конференции (Тюмень, 2–6 ноября 2020 г.). – Вып. 6. – Тюмень : ТюмНЦ СО РАН, 2020. – С. 250–253.
16. Григулевич Н.И., Ямсков А.Н., Дубова Н.А., Зыкина О.А., Григорян Г.Ш., Сабинина Д.С. Малые русские города в начале XXI века. – М. : ИЭА РАН, 2022. – 412 с. DOI: 10.33876/978-5-89930-170-4.
17. Moreno C., Allam Z., Chabaud D., Gall C., Pratlong F. Introducing the «15-Minute City»: Sustainability, resilience and place identity in future post-pandemic cities // Smart Cities. – 2021. – Vol. 4. – № 1. – P. 93–111.
18. Максимов С.А., Артамонова Г.В. Городское планирование, инфраструктура проживания и физическая активность: постановка проблемы и методические подходы // Профилактическая медицина. – 2020. – Т. 23. – № 1. – С. 135–141. DOI: 10.17116/profmed202023011135.
19. Лебедев А.А. Пространственный анализ и обновление малых городов // Архитектура и современные информационные технологии. – 2020. – № 3 (52). – С. 242–251. DOI: 10.24411/1998-4839-2020-15213.
20. Ильина И.Н. Качество городской среды как фактор устойчивого развития муниципальных образований // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2015. – № 5 (164). – С. 69–82.
21. Шустовских Е.В. Современные комплексные жилые застройки с объектами инфраструктуры // Инновации и инвестиции. – 2022. – № 5. – С. 154–157.
22. Netek R., Pour T., Slezakova R. Implementation of Heat Maps in Geographical Information System – Exploratory Study on Traffic Accident Data // Open Geosciences. – 2018. – Vol. 10. – № 1. – P. 367–384. DOI: 10.1515/geo-2018-0029.
23. Гуров С.А. Подходы к картографированию регионального рынка жилья для обеспечения визуализации национального проекта «Жильё и городская среда» // ИнтерКарто. ИнтерГИС. – 2020. – Т. 26. – № 1. – С. 503–515. DOI: 10.35595/2414-9179-2020-1-26-503-515.
24. Жгун Т.В., Проузи Д.К. Применение тепловых карт для визуализации изменения качества жизни регионов РФ // Наука. Информатизация. Технологии. Образование. Материалы XIII международной научно-практической конференции (Екатеринбург, 24–28 февраля 2020 г). – Екатеринбург : РГППУ, 2020. – С. 292–304.
25. Agarwal S., Fan Y., McMillen D.P., Sing T.F. Tracking the pulse of a city—3D real estate price heat maps // Journal of Regional Science. – 2021. – Vol. 61. – № 3. – P. 543–569. DOI: 10.1111/jors.12522.